この銘柄、まずは"分析"からいっしょに見ていきましょう。
事業と業績までを無料で公開しています。バリュエーションと"結論"パートは、筆者の個人用メモとして非公開にしています。
セクション 1: エグゼクティブサマリー
Rithm Capital (RITM) は、旧 New Residential (NRZ) として知られた米国 mREIT が、2023年の Sculptor Capital Management 買収、続く Crestline Management の統合を経て 「ハイブリッド mREIT」から「オルタナティブ資産運用会社 (Alts Asset Manager)」へ自己変革する過渡期 にある。Q1 2026 時点で AUM は $59B（前年同期 $35B → 約 69% 増）まで拡大し、傘下に Newrez（住宅ローンオリジネーター業界第4位、Q2 2025 オリジネーション $16.3B）、Genesis Capital（住宅トランジショナルローン）、Sculptor（コーポレートクレジット・不動産・マルチ戦略ヘッジファンド）、Crestline を抱える複合体に変貌している。Q1 2026 の Distributable Earnings は $0.51/share（年率換算 $2.04）、Book Value per Share は $12.51、四半期配当 $0.25（年率 $1.00、TTM 利回り約 10.9%）を維持した。
それにもかかわらず株価は $9.14（2026/6/8 時点） と 52 週安値 $8.43（3/20 安値）の近辺で低迷している。P/B 0.73x は純粋 mREIT (AGNC: P/TB 1.10x、NLY: 0.99x) と比較して過度なディスカウントであり、Asset Management 部分の価値がほぼゼロ評価に追いやられている状態と判断する。
セクション 2: 事業構造と競争優位性
2-1. セグメント別収益構造（Q1 2026）
| セグメント | 主な構成 | 役割 | 概況 |
|---|---|---|---|
| Origination & Servicing | Newrez（オリジネーター、業界第4位） | 住宅ローン組成・サービシング | Total Servicing UPB $850B（うち 3rd-party $257B）、MSR Fair Value $10.86B |
| Residential Transitional Lending | Genesis Capital | フィックス&フリップ等の短期住宅ローン | 2025/7 に外部 LP との $500M〜$1.5B フォワード契約 |
| Asset Management | Sculptor + Crestline | コーポレートクレジット・不動産・マルチ戦略 HF | AUM $59B（前年同期比 +69%）。Real Estate Fund V に $1B コミット |
| Investment Portfolio | 商業 RE、消費者ローン、CLO、SFR、Excess MSR | バランスシート投資 | Upgrade 社と $1B home improvement loan のフォワードフロー契約 |
2-2. Asset Manager 化転換のロジック
伝統的 mREIT は (1) レバレッジ依存度が高く金利感応度が大きい、(2) Book Value を割って取引されるのが常態化、(3) ROE が金利サイクルに振り回される — という構造的弱点を持つ。Rithm 経営陣（CEO Michael Nierenberg）は、これを「Fee-related Earnings (FRE) を核とした安定収益体」に転換することで、市場評価倍率を P/B 0.7〜0.9x から Forward P/E 12〜20x（KKR/APO 帯）にリレート することを目指している。Sculptor 買収（$33B AUM）、Crestline 追加買収による $59B 体制構築、Newrez のサードパーティサービシング拡大、Genesis の外部 LP 取り込み — すべてが「自社バランスシート依存度を下げ、第三者資本のフィー収入比率を上げる」という同じ方向を向いている。
2-3. 競争優位性
- オリジネーション内製化: Newrez 経由で自社 MSR 補充が可能で、第三者からの MSR 取得依存を下げられる。
- Sculptor の運用ブランド: 旧 Och-Ziff 起源の機関投資家ブランドを取り込み、年金・SWF・大口投資家とのリレーション継承。
- マルチアセットの相互送客: 不動産・クレジット・mortgage を横断するファンドアロケーションで、傘下プラットフォーム間のシナジーが見込める。
2-4. SWOT
| 強み (S) | 弱み (W) | |
|---|---|---|
| 内部 | AUM $59B の Alts プラットフォーム / MSR $10.86B / Newrez 業界4位 / 多角化セグメント / 経験豊富な経営陣 | 複雑な複合体で投資家にとって理解困難 / 配当 91% Payout で内部留保余力薄 / GAAP Net Income と Distributable Earnings の乖離 |
| 外部 | 機会 (O) | 脅威 (T) |
| Newrez IPO/スピンオフによる Sum-of-the-Parts 顕在化 / 私募クレジット市場拡大 / Sculptor のリテール商品展開 / 金利低下時の Newrez オリジネーション急増 | 金利急変動による MSR 価値毀損 / Alts Manager セクター調整継続 / 住宅市場停滞 / 配当カットリスク（過去 2020 年実績あり） |
セクション 3: 直近業績とファンダメンタル
3-1. 直近4四半期推移（参考値含む）
| 指標 | Q2 2025 | Q3 2025 | Q4 2025 | Q1 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Distributable EPS | $0.54 | $0.56 | $0.55 | $0.51 |
| Book Value per Share | $12.39 | $12.45 | $12.56 | $12.51 |
| AUM (Asset Mgmt) | $35B | $45B | $55B | $59B |
| Newrez Origination | $16.3B | $18B 前後 | $19B 前後 | 強含み継続 |
| Common Dividend | $0.25 | $0.25 | $0.25 | $0.25 |
| MSR Fair Value | — | — | $10.36B | $10.86B |
※ 2025 通期: Distributable Earnings ~$1.3B ($2.35/share)、Common Dividend $542.6M ($1.00/share)。Q1 2026 のみ実績、その他は推計含む。
3-2. 配当履歴と復配パス
| 年 | 年間配当 | 備考 |
|---|---|---|
| 2018 | $1.75 | 旧 NRZ 名義、ピーク水準 |
| 2019 | $2.00 | 業界最高水準のキャリートレード |
| 2020 | $0.55 | コロナでカット（$0.50 → $0.05 → $0.10 段階復配） |
| 2021 | $0.80 | 段階復配継続 |
| 2022 | $1.00 | 完全復配、現在水準到達 |
| 2023〜2025 | $1.00/年 | Sculptor 買収後も維持 |
| 2026 (見込) | $1.00 | Q1 $0.25 実績、Payout 91% |
2020 年カットは「業界全体のレポ市場崩壊」という外的ショックが主因で、現在は MSR 中心の構造に転換済み・自己資金比率も改善しているため、当時の脆弱性は大幅に低減している。
3-3. 株価指標（2026/6/8 基準）
| 指標 | 値 | 同業比較 |
|---|---|---|
| 株価 | $9.14 | 52週安値 $8.43、高値 $12.74、平均 $10.97 |
| 時価総額 | $5.10B | 中型 |
| 発行株式数 | 558.3M | — |
| Book Value per Share | $12.51 | — |
| 配当利回り (TTM) | 10.9% | 純粋 mREIT 同等 |
| Forward P/E | 約 4.0〜4.4x | KKR 20x、APO 15x との乖離大 |
| AUM | $59B | アセマネ部分の評価隠れている |
| 時価/AUM | 8.6% | KKR/APO は 4〜8%（mREIT合算なので単純比較不可） |